去年年底，我朋友老李拿出积蓄和父母的赞助，咬牙买了一套房子。没想到今年房价出现了回调，他所在小区的二手房挂牌价比他购买时已经下跌了近10%。"早知道再等等了，现在亏了小几十万啊！"他叹气道。

老李的遭遇并非个例。近期，全国多个城市的房价出现不同程度的调整，一些曾经热门的区域房价下跌明显。这让很多人开始担忧：如果房价持续下跌，谁将是最大的受害者？虽然多数人第一反应是"炒房客"，但实际情况可能并非如此。

根据贝壳研究院2025年6月发布的《中国房地产市场报告》，今年上半年全国70个大中城市中，有52个城市的新建商品住宅价格出现环比下跌，二手房价格下跌的城市则达到57个。其中，三四线城市的价格下跌幅度更为明显，平均跌幅接近6%。

房价下跌可能会对哪些人群产生重大影响？我们通过数据分析和实地调研发现，最受冲击的可能是以下几类人群：

第一类：高杠杆购房者

所谓高杠杆购房，是指购房者在买房时贷款比例较高，首付比例较低，甚至通过各种渠道筹措首付款。这类购房者每月的房贷支出在家庭收入中占比较高，财务压力本就不小。

根据央行金融统计数据，截至2025年6月，全国个人住房贷款余额为38.5万亿元，其中约22%的购房者的月供支出占家庭月收入的比例超过50%。这意味着全国约有870万户家庭处于高杠杆购房状态。

如果房价下跌，这类人群将面临"负资产"风险，即房产价值低于贷款余额。尤其对于那些近两年才购房的人来说，由于贷款刚刚开始，本金偿还比例较低，负资产风险更高。

我们认识的张先生就属于这种情况。他2023年底在某二线城市购买了一套120平米的房子，首付30%，贷款70%。当时房价为1.5万/平，总价180万，贷款126万。如今该区域房价已跌至1.3万/平，房子总价值156万，而他的贷款余额仍有120万左右。虽然账面上还未形成负资产，但已经十分接近了。

高杠杆购房者面临的不仅是心理压力，更是实际的财务风险。如果因失业、收入下降等原因无法正常还贷，被迫卖房，很可能出现"卖房也还不清贷款"的窘境。

第二类：近期刚需购房者

与一般印象不同，真正的"刚需"购房者反而是房价下跌的主要受害者之一。所谓刚需，是指因结婚、生子等原因必须购买住房的人群，他们买房主要是为了居住，而非投资。

根据住建部2025年的统计，全国每年约有320万对新婚夫妇有购房需求，这构成了刚需购房的主力军。这些人多为25-35岁的年轻人，正处于事业起步阶段，财务实力有限，往往需要举全家之力才能完成购房。

如果房价在他们购买后短期内大幅下跌，将直接导致家庭净资产缩水。更重要的是，这些年轻人通常还面临结婚、生育等一系列高额支出，房价下跌带来的财富损失会显著影响他们的生活质量和未来规划。

我朋友小陈刚在去年结婚时买了房，用掉了双方父母多年的积蓄和自己的全部工资，还背负了25年的房贷。如今小区房价下跌15%，这意味着他们夫妻俩和双方父母多年的积蓄，在短短一年内就蒸发了约40万元。"最痛苦的是，我们本可以等一年再买，就能省下这笔钱。"小陈无奈地说。

第三类：依赖房产养老的老年人

我国有相当一部分老年人将房产作为养老的重要资源，他们的财富主要集中在房产中，退休后的生活质量很大程度上依赖于房产价值。

根据国家统计局2025年发布的《中国老年人口状况报告》，我国60岁以上老年人中，有43%的人表示房产是其退休后的主要财富来源。在一二线城市，这一比例更高，达到52%。

很多老年人计划通过"以房养老"、出售大房换小房、出租闲置房产等方式获取养老资金。如果房价大幅下跌，这些老年人的养老计划将受到严重影响。

王阿姨今年65岁，退休金每月3000元。她名下有两套房产，一套自住，另一套原计划出售用于养老。"前两年有人出价180万，我嫌少没卖。现在挂牌150万都没人问，真是后悔啊。"王阿姨说，这30万的差价相当于她近8年的退休金总和。

第四类：房地产相关行业从业者

房价下跌对房地产相关行业从业人员的冲击也不容忽视。这不仅包括房地产开发、销售人员，还包括建筑、装修、家居、物业等上下游产业链从业者。

据人力资源和社会保障部统计，截至2025年上半年，全国房地产及相关行业从业人员约为4500万人，占全国就业人口的近6%。房价下跌通常伴随着房地产市场成交量萎缩，直接影响这些从业者的收入和就业稳定性。

我们认识的李先生是一名房产中介，他告诉我们："以前一个月能成交3-4套房子，现在两个月才能成交一套。收入直接下降了80%，很多同事已经转行了。"

同样受影响的还有装修行业。装修公司老板周先生表示："今年接到的订单比去年同期减少了40%，不得不裁掉了三分之一的员工。"

第五类：持有多套房产的普通家庭

与炒房客不同，很多普通家庭持有多套房产并非出于投机目的，而是基于各种家庭需求。例如，为子女准备的学区房、赡养老人的房产、家庭成员在不同城市工作而购置的自住房等。

根据中国家庭金融调查报告，全国约有12%的家庭拥有两套及以上住房，其中只有约25%是出于投资目的，大部分是基于实际居住需求。

这类家庭通常没有专业的投资知识和风险管理能力，也没有充足的资金缓冲，一旦房价大幅下跌，可能面临严重的财务困境，特别是那些有多套房贷的家庭。

张女士一家就是典型案例。他们在老家有一套房，后来为了孩子上学在省会城市又买了一套学区房，两套房都有贷款。如今省会城市的房价下跌了12%，老家的房子更是无人问津。"两边的房贷压力很大，但又不能卖，卖了孩子上学和老家老人住哪里？"张女士愁眉不展地说。

相比之下，真正的"炒房客"可能并不是最大的受害者。原因有三：

首先，专业的投资者通常有较强的风险意识和资金实力，他们往往在市场出现风险信号时就会适当减仓，降低风险敞口。

其次，长期投资房产的人通常已经享受了前期的增值红利，即使后期出现回调，总体上仍可能保持盈利状态。

第三，专业投资者一般具有多元化的投资组合，不会把所有资金都押注在房地产上，这使得他们能够更好地分散风险。

我们采访了几位长期从事房产投资的人士，他们普遍表示已经在2023年底至2024年初适当减持了部分房产，特别是三四线城市的项目。同时，他们也更加注重现金流，优先保留那些租金回报率较高的房产。

面对可能的房价下跌，不同人群应该如何应对？我们有以下建议：

对于高杠杆购房者，要重点关注自身的还贷能力，必要时可以考虑调整贷款期限，减轻月供压力。同时，应该增加应急储备金，以应对可能的收入波动。

对于近期刚需购房者，既然已经购房，就应该转换心态，将房子视为居住场所而非投资品，避免过度关注短期价格波动。长期来看，只要能正常偿还贷款，房价波动对实际生活影响有限。

对于依靠房产养老的老年人，建议适当多元化资产配置，不要将养老资金全部依赖于房产。可以考虑购买商业养老保险、投资稳健型理财产品等方式分散风险。

对于房地产相关行业从业者，应该提前为可能的行业调整做准备，增加自身技能储备，必要时考虑转型或跨行业发展。

对于持有多套房产的普通家庭，要根据自身财务状况和实际需求，评估是否有必要保留所有房产。如果财务压力较大，可以考虑处置非必要的房产，降低负债率。

从更广泛的社会角度看，房价的合理调整其实是市场回归理性的表现，长期来看有利于房地产市场的健康发展。过高的房价不仅增加了居民的生活成本，也挤压了其他消费和投资的空间，不利于经济的均衡发展。

我们应该认识到，房子的本质功能是居住，而非投资品。回归居住属性，让房子不再成为财富增值的主要渠道，才能建立更加健康的房地产市场和经济结构。

当然，任何市场调整都是有代价的，关键是如何让这种调整尽可能平稳，将负面影响降到最低。对于普通家庭而言，无论房价涨跌，最重要的还是根据自身需求和财务状况，做出理性的住房选择。

回到文章开头提到的我朋友老李，在经历了最初的焦虑后，他也渐渐调整了心态："既然买了就是买了，反正是自住，短期的价格波动其实对日常生活影响不大。只要能正常还贷，长期看总会好的。"

这种理性的态度，或许正是我们每个人面对房价波动时应有的心态。

你对当前的房价趋势有什么看法？如果房价下跌，你认为会对自己或身边人产生什么影响？欢迎在评论区分享你的想法和经历！

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